Gesetzesänderung wegen Corona-Virus: für Wohnungseigentümer, Vermieter und Mieter

In Rekordzeit hat der Bundesrat die am 23. März 2020 vom Bundestag beschlossene vorübergehende Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) abgesegnet. Am 28. März trat das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ bereits in Kraft. Die Gesetzesänderung gilt bis Ende 2021.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften sieht diese Gesetzesänderung folgendes vor:

• Damit die Wohnungsverwaltung handlungsfähig ist, bleibt der zuletzt bestellte WEG-Verwalter im Amt. Gelten soll diese Regelung auch, wenn eine befristete Bestellung bereits ausgelaufen ist, in den nächsten Wochen ausläuft oder gesetzlich erlaubte Höchstfristen für das Amt überschritten werden. Heinrich: „Wollte eine WEG jetzt gerade ihren Verwalter wechseln, ist der Fortbestand der Bestellung ärgerlich. Ändern können die Eigentümer diese Situation vor der nächsten Eigentümerversammlung dann nur mit einem einstimmigen Umlaufbeschluss über eine Abberufung beziehungsweise Neubestellung – was realistisch nur in sehr kleinen WEGs funktioniert“, so Vorstand Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Verwalter hingegen sollen ihr Amt nach den üblichen Regeln niederlegen können – womit die WEG dann plötzlich tatsächlich ohne Verwalter dastünde, darauf weist der Verband ebenso hin.
• Der geltende Wirtschaftsplan ist solange rechtskräftig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Das soll die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaften sichern. Die Eigentümer müssen Hausgeld in bisheriger Höhe weiterhin an ihre WEG abführen. Laufende Kosten können so beglichen werden, etwa Ausgaben für Heizenergie, Versicherungen, Raum- und Gartenpflege etc.. „Auch ohne Eigentümerversammlung wird somit die Bewirtschaftung von WEGs weiterlaufen können“, beruhigt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband WiE viele Wohnungseigentümer, die sich derzeit über die Folgen eines Ausfalls der jährlichen Eigentümerversammlung Sorgen machen. Über die Jahresabrechnung sollen die Eigentümer beschließen, sobald wieder eine Eigentümerversammlung stattfinden kann. Allerdings soll die Hausverwaltung den Eigentümern die Jahresabrechnung bereits vorher bereitstellen.
• Einer Online-Versammlung der Wohnungseigentümer hat der Gesetzgeber hingegen nicht zugestimmt. Begründung: Würde diese Option eingeräumt, bedeute das, dass Wohnungseigentümer gezwungen werden könnten, gegen ihren Willen an einer solchen Versammlung teilzunehmen. Unklar sei, ob überall die nötige technische Ausstattung vorhanden sei. Außerdem verweisen die Gesetzemacher auf „beträchtliche rechtliche Risiken“ bei technischen Störungen während einer Versammlung. Eine Online-Versammlung könne nach geltendem Recht bereits abgehalten werden, sofern alle Eigentümer dies wollen – also eine Vereinbarung besteht. Die sei nach dem Gesetz derzeit nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung der WEG sie erlaubt. So „modern“ formuliert seien diese Ordnungen in aller Regel noch nicht, wie der Verbraucherschutzbund WiE bedauert.
• Schon jetzt sieht das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen notwendige Reparaturen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf, um das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten. Dringend wäre, wenn es nicht möglich ist, dass sich die Eigentümer vorab in einer Versammlung mit dem Thema befassen. So bleibt die Gemeinschaft bei unaufschiebbaren Reparaturarbeiten in der derzeitigen Situation auch handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung stattfinden kann.

Nach der COVID-19-Pandemie

Sobald die Corona-Virus-Pandemie Vergangenheit ist, können die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen oder einen neuen Verwalter bestellen. Die im jetzigen Zeitraum geplante Versammlung sollten sie zeitnah nachholen. Die Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan können sie ebenso vorbereiten, wird dies als nötig erachtet. Entscheiden können die Eigentümer jedoch auch, dass der alte Wirtschaftsplan bis ins Jahr 2021 weitergilt und sie erst danach einen neuen beschließen.

Vermieter unter den Wohnungseigentümern müssen sich darauf einstellen:

• Das Recht, Mietverhältnisse zu kündigen, wird eingeschränkt – dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Können Mieter im Zeitraum vom 01. April bis 30. Juni 2020 fällige Mieten wegen Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zahlen, berechtigt das die Vermieter nicht zur Kündigung. Die Leistungspflicht bleibt jedoch bestehen, das heißt: Ist die Pandemie abgeklungen, müssen Mieter die ausstehenden Beträge nachzahlen. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden. Dieser Zeitraum lässt sich per Rechtsverordnung um weitere drei Monate – bis zum 30. September 2020 – und noch ein weiteres Mal (nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängern.
• Der mindestens dreimonatige Zahlungsaufschub bei Verbraucher-Darlehensverträgen kann auch für Vermieter gelten. Und zwar solange sie als Verbraucher tätig werden – etwa wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist. Wo gewerbliche Tätigkeit beginnt und private Vermögensverwaltung endet, lässt sich nur im Einzelfall entscheiden. Ausschlaggebend ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert das Verwalten und Vermieten der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, zum Beispiel ein eigenes Büro zu unterhalten oder eine Organisation zur Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor. Die Rechtsprechung nimmt eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen mit entsprechendem organisatorischen Aufwand zu vermieten oder zu verpachten sind.

Mieter sollten das beachten:

• Um sich während der COVID-19-Pandemie vor einer Kündigung zu schützen, sollte der Mieter dem Vermieter mitteilen, wenn er als Ursache der Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen. Neben einer Versicherung an Eides Statt dienen dazu der Nachweis einer Antragstellung, die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Arbeitgeber-Bescheinigungen oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise den Verdienstausfall. Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
• Gibt es Zahlungsrückstände aus Zeiträumen vor der COVID-19-Pandemie, die zur Kündigung berechtigten, ist eine Kündigung weiterhin zulässig. Das schließt weitere Kündigungsgründe des Vermieters ein – zum Beispiel Eigenbedarf oder Fehlverhalten des Mieters gegenüber dem Vermieter. Das Mietverhältnis kann er weiterhin ohne Gründe kündigen, etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume.
• Grundsätzlich müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, kommt er in Verzug. Der Vermieter kann – bis der Betrag beglichen ist – Verzugszinsen von derzeit zirka vier Prozent verlangen. Sie als Mieter haben jedoch nun bis zum 30. Juni 2022 Zeit – also zwei Jahre – die Mietschulden zu begleichen. Ansonsten kann der Vermieter auch wegen Zahlungsrückstands auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit kündigen.

Quellen:
FAQ: Änderungen des WEG in der Corona-Krise
FAQ: Schutz der Mieterinnen und Mieter in Zeiten der COVID-19-Pandemie
Verbraucherschutzbund Wohnen im Eigentum (WiE): Corona-Sofortmaßnahmen auch für Wohnungseigentümer

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