Mieterhöhung nach energetischer Sanierung ist statthaft

 In Allgemein

Hat ein Eigentümer seine vermietete Immobilie einer energetischen Sanierung unterzogen, kann er maximal elf Prozent der Kosten auf die bisherige Jahresmiete aufschlagen. Soweit die aktuelle Rechtslage. Natürlich gibt es genaue Vorgaben bei einer energetischen Modernisierung, an die sich sowohl Vermieter als auch Mieter zu halten haben.

Aus welchem Grund ist es erlaubt, die ohnehin oft schon hohe Miete nach einer energetischen Sanierung erneut zu erhöhen? – werden Sie sich als Mieter vielleicht fragen. Der Grund: Sie sparen auf diese Weise je nach Art der Modernisierung nachhaltig Heizenergie, Wasser oder Strom ein – also bares Geld – und die Gesamtenergiebilanz verbessert sich. Auch der langfristige Wohnwert kann steigen, ebenso der Gebrauchswert beziehungsweise Komfort des Hauses oder der Wohnung.

 

Typische Modernisierungsmaßnahmen bei einer energetischen Sanierung …

… sind beispielsweise

  • ein neuer Balkon
  • neue Sanitärobjekte
  • einer neuer Kabelfernsehanschluss
  • eine zwecks Sicherheit massive Wohnungseingangstür
  • ein behinderten- oder altersgerechter Umbau
  • ein Fahrstuhl
  • ein Kinderspielplatz
  • isolierverglaste Wärmeschutzfenster
  • neue Wasserzähler
  • eine zeitgemäße Wärmedämmung
  • ein besserer Schallschutz
  • eine optimierte Heizung/Warmwasseranlage
  • neuer Wohnraum

Sie sind Mieter

Hat Ihr Vermieter eine dieser Arbeiten angekündigt und eine Frist genannt, müssen Sie die Maßnahmen in der Regel dulden. Sie können jedoch innerhalb von zwei Monaten Gründe für einen Härtefall vortragen. Lassen Sie die Frist verstreichen, darf der Mieter mit der Modernisierung starten. Nach dieser Frist muss der Vermieter weitere Einwände erst im folgenden Mieterhöhungsverfahren berücksichtigen.

Die Mieterhöhung kann unwirksam sein, wenn die zu erwartende höhere Miete inklusive der Betriebskosten für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde und praktisch unbezahlbar ist.

Fühlen Sie sich durch die Arbeiten zur energetische Sanierung gestört oder beeinträchtigt, ist das nachvollziehbar. Allerdings haben Sie in den ersten drei Monaten keinen Anspruch auf eine Mietminderung. Es sei denn, Sie haben bereits gekündigt oder planen dies in Kürze. Dann muss der Vermieter bis zum Auszug warten.

Hat Ihr Vermieter Sie nicht fristgemäß über geplante Arbeiten informiert, lassen Sie besser keine Handwerker in Ihre Wohnung. War das jedoch der Fall, müssen Sie damit rechnen, dass eine Mieterhöhung wirksam wird. Der Zeitpunkt der Mieterhöhung kann sich aber um sechs Monate verschieben.

Sie besitzen ein Sonderkündigungsrecht, sobald der Vermieter eine Modernisierung ankündigt. Bis zum Ende des Monats, in dem Sie die Modernisierungsankündigung erhalten haben, muss Ihre Kündigung eingegangen sein.

Weitere Tipps erhalten Sie beim örtlichen Mieterverein. Oder fragen Sie uns!

 

Sie sind Vermieter

Mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten sollte die Modernisierungsankündigung mit Beginn und Dauer der Maßnahme(n) schriftlich beim Mieter auf dem Tisch liegen und die Maßnahmen grob beschreiben. Sie können mit Blick auf die energetische „Qualität“ der Bauteile auf anerkannte pauschale Werte verweisen. Auch den Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll, sollten Sie nennen plus die zu erwartenden Betriebkosten. Auf die Form und Frist eines möglichen Härteeinwandes seitens des Mieters sollten Sie im Schreiben unbedingt hinweisen.

Bei Belastungen und Aufwendungen des Mieters während der Modernisierung sind Sie verpflichtet, diese zu ersetzen, etwa Kosten für einen erhöhten Putzaufwand.

Nicht erlaubt ist, wenn Sie Reparaturen auf die Miete umlegen wollen, die ohnehin nötig sind, um das Objekt vertragsgemäß instandzuhalten: etwa wenn Sie morsche und undichte Holzfenser durch moderne isolierverglaste Wärmeschutzfenster ersetzen. Dann müssen Sie die fiktiven Reparaturkosten von den Gesamtkosten abziehen. Umlagefähig sind jedoch Putz- und Malerarbeiten beispielweise nach einer Modernisierung wie Fenstertausch.

Kreditkosten können Sie nicht ansetzen. Bei finanziellen Vorteilen durch öffentliche Fördergelder jedoch sind Sie verpflichtet, diese an den Mieter weitergeben.

Unzulässig ist – keine Frage – eine Luxusmodernisierung: Dazu gehören, wie Thomas Trepnau passend beschreibt, zum Beispiel vergoldete Wasserhähne oder handbemalte Fliesen. Das muss der Mieter nicht akzeptieren.

Sie suchen Musterschreiben und nützliche Berechnungsbeispiele? In dem Buch „Mehr Moneten mit Mieterhöhung“ finden Sie Vorlagen und verschiedene durchgerechnete Modernisierungs-Fälle, erhältlich als eBook oder gedrucktes Buch.

 

Über ortsüblicher Vergleichsmiete

Hat der Vermieter die Miete nach einer energetischen Optimierung erhöht, darf diese aktuelle Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Erst wenn die Modernisierung abgeschlossen ist, darf die Miete steigen. Der Vermieter muss dazu ein extra Mieterhöhungsschreiben an den Mieter aufsetzen. Drei Monate nach Erhalt des Schreibens wird die höhere Miete fällig.

Bei einer Staffelmiete oder Indexmiete darf die Miete in der Regel nicht wegen einer Modernisierung erhöht werden.

(Quelle: „Mehr Moneten mit Mieterhöhung“ von Thomas Trepnau)

 

Welche Erfahrungen haben Sie mit Modernisierungsmieterhöhungen gemacht? Wir sind gespannt.

 

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